Erbrecht/Mietrecht: Die Kündigung des Mietverhältnisses eines grundsätzlichen zahlungsfähigen Mieters wegen Zahlungsverzuges stellt keine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar

Wenn ein Vermieter stirbt und von mehreren Erben beerbt wird stellt sich immer wieder die Frage, welche Rechte die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft gegenüber dem Mieter haben. Das Gesetz sieht vor, dass die Erben Maßnahmen, die die ordnungsgemäße Verwaltung des Erbes betreffen, mit Stimmenmehrheit beschließen dürfen. Geht es dagegen um Maßnahmen, die über die laufende Verwaltung hinausgehen (sogenannte „Verfügungen“), so kann die Erbengemeinschaft hierüber nur gemeinschaftlich entscheiden.
Im vorliegenden Fall war das Mietobjekt von einem der Miterben gemietet. Die übrigen Miterben kündigten sein Mietverhältnis aufgrund von Zahlungsrückstandes. Der Miterbe, dessen Mietverhältnis gekündigt werden sollte, hat dieser Kündigung nicht zugestimmt.
Hätte die Kündigung eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dargestellt, hätten die übrigen Mieter mit einfacher Mehrheit auch ohne die Zustimmung ihres Miterben kündigen können. Hat es sich dagegen um eine Verfügung gehandelt, so müsste der Miterbe auf Erteilung seiner Zustimmung zur Kündigung verklagt werden.
Im vorliegenden Fall ging das Gericht davon aus, dass keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung vorlag, die Kündigung mithin unwirksam war. Das Gericht begründete dies damit, dass eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann vorliegen könne, wenn die Kündigung zwingend notwendig sei, um den Nachlass nachhaltig zu sichern. Wenn der Mieter jedoch zwischenzeitlich wieder zahlungsfähig sei bestehe keine Gefahr für den Nachlass. Vielmehr sei bei einer „durchschnittlich attraktiven Wohnung eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen oder gar der vollständige Ausfall von Mietzahlungen wegen unterbleibender Anschlussvermietung zu befürchten“.
Anderes gelte nur, „wenn ein Mietrückstand zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich“ sei und aufgrund dessen mit einem „fortdauernden Zahlungsausfall“ zu rechnen sei. Dies war vorliegend nicht der Fall, da der Mieter/Miterbe zwischenzeitlich wieder zahlungsfähig war.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 11.10.2016, AZ: 67 S 190/16)